李宇嘉:下半年深圳的买房策略是什么?

中新经纬客户端6月18日电 题:《李宇嘉:下半年深圳的买房策略是什么?》 作者 李宇嘉(广东省住房政策钻研中间始席钻研员) 利空出尽,5月深圳楼市再次逆弹 5月份,深圳楼市再度“...


  中新经纬客户端6月18日电 题:《李宇嘉:下半年深圳的买房策略是什么?》

  作者 李宇嘉(广东省住房政策钻研中间始席钻研员)

  利空出尽,5月深圳楼市再次逆弹

  5月份,深圳楼市再度“上攻”,二手房周度成交量在2200套旁边,5月份成交量达到8553套,这是今年以来的新高,仅矮于往年12月的9959套,能够说是2019年以来的“第二高位”,相比4月的7679套清晰添长,并且再次达到了8000套以上“楼市趋炎”的分水岭,市场不息保持高景气度。

  3至4月楼市高位,能够说是需求滞后开释,但5月的成交火爆,货真价实地表明,深圳楼市之韧性。值得仔细的是,4月下旬开起,楼市有所下走,主要是两个因为:一是调控政策预期,那时市场远大认为,深圳市当局会出政策,包括未婚不及购买住宅,二胎家庭才能买二套。二是房地产金融政策会收紧,稀奇是展望会对“房抵经营贷”给予抨击。

  以是,4月下旬到5月上旬,深圳楼市下滑比较清晰。但是,逐渐地,行家望到,调控的这只靴子异国落地,金融政策也异国收紧。等来的却是,深圳今年居住用地供答较往年增补近一倍,2020年下半年,商品住房和公寓供答很优裕,还清晰了11栽供地渠道。言下之意,需求端是不会打压的,政策重点在供给端。

  可见,政策照样期待保持市场炎度,以更大的供给来已足需求。以是,5月中旬开起,深圳楼市又开起回升了。从组织来望,与3至4月分别,5月份改善型需求周详发力。一方面,90-140平米、140平米以上的户型,及总价800万以上的户型成交,清晰增补。另外,二手住房套均成交总价,5月终达到了挨近530万元,这能够是历史最高程度了。由于,以前几年,深圳二手房成交套均总价,一向在500万元以下。

  以是,倘若是刚需,刚进深圳没几年的幼白领,手上攒了100万现金,是能够买到总价300万的房子的。笔者也提出行家云云置业,“先上车、后改善”,“先幼后大”,云云才能逐渐在深圳站稳脚跟,分享城市发展的盈余。

  营业博弈,6月楼市高位均衡

  6月份,从周度高频数据望,深圳楼市有所回落。因为在于:一是望房需求被激活,业主的胃口挑高了。挂牌价在7.5万元/平米,而成交价在6.5万元/平米,整整相差了1万元,成交有所阻滞;二是前期开释了一片面需求后,近期需求以换房为主,套均总价挑高了。因此,后续需求开释受窒碍。其实,6月第一周,除了北京外,一线城市楼市成交量都开起下走了。

  但是,笔者认为,6月份市场还将在高位犹疑。最先,资金面和政策面益处,市场预期在不息改善。相比3至4月份,5月份以来刚需和改善“双双发力”,望房量还在高位,整个市场被带炎了。另外,换房增补、投资客出货,二手房挂牌量也在上升,卖家调高价格的比例在降低。

  此外,货币在清晰放量,买家追逐坦然资产的动机在添强。因此,6月份买家和卖家照样高位博弈,楼市在供需体量上“高提高打”。6月第一周,买家议价空间达到3.6%,比前两周清晰增补。也就是说,一旦买家真心买,卖家情愿削价3.6%。

  下半年的买房策略是什么?

  下半年,深圳楼市高位均衡,不息上攻的动力并不大,营业不息保持大体量(二手房月均营业在7000套旁边、新房在3000套旁边)。但综相符政策环境,稀奇是疫情常态化下稳添长的必要、就业的必要,给财政挑供“炮弹”的必要等,房价下跌也不太能够。因此,下半年是望房买房的益时机。

  今年,深圳包含清明在内的西部,集体房价上涨较快,但炒作较众。大湾区和广深科技走廊添持下,西部房价涨了益几年。异日,若外部环境不息凶化,西部价值很难顺当兑现,尽管下跌空间也不大,但涨不上往的话,就意味着跌了。

  房子的持有成本(按揭 机会成本 物业和折旧)很大,据说上海的持房成本在9%,深圳不会更矮(由于深圳居民杠杆率更高)。因此,下半年笔者不提出行家往买西部的房子。东部老城(福田东部、罗湖等)也不提出,由于旧改很难放开,周期太长,资金不会往追逐的。

  相逆,笔者提出行家望望中部的机会,比如龙岗坂田、龙岗中间区、福田南和北(梅林和上下沙、石厦等)、福田景田片、龙华中间区。这几个区域,春节后的这一轮涨得最少。通过众年打造,居住氛围不错,烟火气较重,消耗物价矮,适以前轻人,房价还比较益处,交通条件也益。(中新经纬APP)

  李宇嘉

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